P19 放眼國際 2008-12-05
美研新招大手推低按息至4.5厘
目前的金融海嘯源於美國樓市下滑，而美國很多人不能負擔按揭供款亦是當地
社會最關注的議題之一，故美國政府拯救金融業之餘，亦不忘挽救樓市。美國盛
傳，行將卸任的財長保爾森計劃再度出招，目標是把長期按揭利率推低至4.5厘這
超低水平，希望吸引更多人買樓，以穩定樓價。
華府上周二已推出新的救市計劃，由聯儲局出資最多6000億美元，直接從市場
購買獲房利美、房貸美等政府支持機構（GSE）擔保的按揭債務或相關按揭抵押債
券（MBS），以增加按揭信貸供應，並壓低供樓成本。
希望以此拯救樓市
這一招已立竿見影，令三十年期定息按揭利率一周內大跌半個百分點，至5.47
厘，連上周按揭申請指數也急升逾一倍，其中再融資指數更急升逾二倍。不過，國
會及業界要求進一步拯救樓市及協助負資產業主的壓力實在太大，保爾森須再擬定
更多新招。
《華爾街日報》網站周三率先報道保爾森可能再有新計劃公布的消息，其他傳媒
隨後跟進。最新計劃仍在初步階段，而且有不同版本的傳聞。《華日》報道，財政部
考慮以低至相等於相關按揭利率僅4.5厘的價錢，向銀行購入MBS，以吸引銀行批出
更多按揭，相關開支透過發行孳息3厘的國庫債券填補，財政部便可賺取差價。
路透社則指出，新計劃可能增加房利美和房貸美購入按揭證券的數量，金融業
界人士就表示，他們建議財政部由兩房購入MBS。另外，財政部研究計劃是否只惠
及樓宇新交易，而不包括住宅已經買入的再融資個案。
無論如何，計劃目標只有一個，就是把按揭息口推低至4.5厘，這將是自六十
年代有紀錄以來最低按息水平。至於何時推出亦有不同說法。《華日》指計劃細節可
能在總統喬治布殊明年1月卸任時也未能敲定，但美國有線新聞網絡（CNN）表示最
快下周可作公布。
助供樓人士減負擔
業界認為這項計劃可行，是因為按息和國庫債券之間的息差拉闊。投資者迴避
風險，紛紛投向安全資產，帶動債券價格近日不斷上升，十年期美國國庫債券孳息
昨天跌至2.645厘的逾半世紀新低，令三十年定息按揭與十年期國債息差遠超2厘，
甚至接近3厘，遠高於前幾年的約1.8厘水平。
分析員表示，美國政府可透過低息向市場借款，然後大舉將這筆資金注入MBS
市場，推低MBS孳息。由於美國按息主要受MBS市場影響，MBS利率下跌，按息也會
跟隨。這一方面可令現有業主透過再融資來減低供樓開支的負擔，協助他們避過強
制收樓的厄運，另一方面可利誘財政沒有問題的人士置業，從而透過這兩方面去阻
止樓價進一步下瀉。
專家對新計劃能否協助業主和樓市，意見分歧。Bankrate.com高級金融分析員
麥克布賴德表示，推低按息可加快新買家參與樓市的過程，吸納大量待售房屋存
貨。按揭業人士說，計劃為收入穩健的人士提供前所未有的入市良機，並可望帶動
按揭再融資熱潮。
大量業主難以受惠
不過，新計劃估計只會涉及有良好信貸紀錄的人士，因為銀行目前在有沒有人
購入相關MBS下，都不會向沒有入息證明的人士提供按揭，次級按揭等這些向信貸
紀錄惡劣人士提供的按揭已幾近消失，銀行目前要求的信貸標準很高。而且，華府
正整頓兩房財政，國策是所有GSE都不可再擔保高風險按揭。
減少高風險按揭是無可厚非的，但優質業主只佔少數，更多的是當初做了十成
按揭、失業或還款進度遠遠落後，意味很多人不能再融資，享受低息。
HSH Associates副總裁岡賓格質疑，按息超低，私人投資者不會有興趣購買
MBS，意味華府將長時間成為MBS市場主要買家。
文章編號: 200812053910069
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信報財經新聞
P19 放眼國際 2008-12-05
息口跌 按揭申請勁升
美國財政部和聯儲局近日連番動作，似乎已令按揭息口降低。在聯儲局公布購
入按揭抵押債券（MBS），以及主席貝南奇表示有意透過購買獲美國政府擔保的長
期證券，以推低長息來打擊衰退後，按息明顯回落，並刺激按揭申請大升。
按揭銀行家協會周三公布，按揭申請指數上周大升逾一倍，是歷來最大升幅，
再融資指數更勁升逾二倍，買屋按揭指數則升了38%。
上周有感恩節假期，按揭申請一般較淡靜，但不少按揭商異口同聲表示，上周
有關按揭的查詢大增，其中Quicken Loans表示上周的查詢量較正常高出三倍，職
員須工作至深夜才能把所有查詢電話回覆。
業界一致認定，按息顯著下跌，是按揭申請意欲大增的主因。在聯儲局最新救
市計劃及貝南奇的言論後，美國國庫債券孳息不斷回落，其中跟按息關係最大的三
十年期國庫債券昨天跌至3.133厘，繼而帶動三十年期定息按揭利率在上周大跌半
個百分點，至5.47厘，是2005年6月以來的新低。
Weiss Research樓市分析員拉爾遜形容，按息下跌對合資格申請再融資的人士
是聖誕大禮。由於擔心經濟進一步惡化，不少業主都希望盡量節省供樓開支。《紐
約時報》報道一名紐約護士的個案，指出她與丈夫三年前買樓時按息為6.25厘，現
在希望把按息減低1厘，以未雨綢繆，應付衰退。
另一類受惠人士則是信貸紀錄良好、目前沒有物業的租客，如果他們手上已有
一筆資金，現在是他們置業的極佳良機。
不過，值得注意的是，再融資佔近日按揭申請的比率有增加趨勢，意味按揭申
請增加，不代表樓市買賣復甦。而且，有按揭商指出，按揭申請增加，不代表按揭
商批出這些申請，由於按揭批出的門檻大大提高，結果是很多申請最終被拒。
文章編號: 200812053910070
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信報財經新聞
P19 放眼國際 2008-12-05
樓市還看整體經濟
按揭息率下調能否挽救樓市，專家有不同意見。有人認為按息是樓市的關鍵，
而挽救樓市可同時解決其他經濟問題，但也有不少人認為，樓市復甦始終還看就業
等整體經濟環境。
《華爾街日報》報道，財長保爾森視按息為拯救樓市的關鍵。報道並指出，華府
如果推出令按息降低的計劃，銀行可增加批出按揭，令按揭業務收入增加，而計劃
可望刺激經濟，阻止信用卡等消費信貸壞賬急速惡化，因此銀行也會受惠這個計劃。
在10月曾提出類似計劃的哥倫比亞大學商學院教授邁耶認為，減低按息是解決
整體信貸市場出現問題的重要部分。力主推出這計劃的金融業圓桌組織副總裁塔爾
博特說，如果計劃令更多人買樓和作出開支，當然有助扭轉經濟劣勢。
不過，房利美首席經濟師鄧肯表示，低息固然對樓市有幫助，但並非全部，在
失業率上升，消費者減少開支以增加儲蓄下，美國人不會大舉購買住宅；而息口下
跌雖可吸引業主再融資，但樓市需要的是能夠售出樓宇。
Economy.com首席經濟師贊迪指出，強制收樓個案增加的問題是源於負資產及
失業，壓低按息的計劃無助解決這問題。
而且，除非樓價回升，否則如何低息也救不了負資產業主，因為這類資產沒有
可能申請到再融資。
文章編號: 200812053910071
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