P15 放眼國際 2008-11-06
美樓市淡風擴散商廈交投急挫
金融海嘯打擊下，美國樓市淡風向寫字樓物業擴散，截至今年10月，美國整體
商廈成交量下挫七成二，其中紐約及首都華盛頓均為重災區。分析表示，由於大部
分銀行均不願意放貸，加上買家也多持觀望態度，因此預期明年美國寫字樓市道會
繼續轉淡。此外，不少原來在紐約曼哈頓區開業的公司，紛紛遷往其他租金較便宜
地區，令曼哈頓商廈市道前景更暗淡。
自2004年起，美國房地產投資者由於極容易取大量低息貸款，因此積極參與商
廈交投，並在去年將成交額推至5140億美元，創下歷來新高紀錄。但隨着信貸危機
湧現，銀行開始收緊信貸，首當其衝的是房地產市場，而這股樓市淡風近期更擴散
至寫字樓物業。據紐約Real Capital Analytics Inc.日前發表數據顯示，截至10
月美國商廈成交下挫72%，是該公司自2001年開始統計以來最大跌幅。其中在第三
季的商廈成交額只有134億美元，是自2004年首季以來最低紀錄。
空置率升速加快
商廈成交量急速下降，但取消交投的數字卻大幅增加。有市場調查公司表示，
今年全美被取消或延遲的商廈交易總值高達145億美元，其中單是在首都華盛頓地
區便有10億美元。此外，公司利潤下降以及解僱人數不斷上升，亦令寫字樓空置率
上升的速度加快。統計顯示，今年全美各公司遷出後空置的寫字樓面積，已上升至
一千九百萬方呎，比三百個足球場的面積總和還要大，其中單是在華盛頓地區，空
置面積便達一百萬方呎。羅兵咸永道和Urban Land Institute在最近發表的報告表
示，美國商廈市場正面對自1991至1992年樓市蕭條以來最糟糕的一年。
事實上，華盛頓和紐約正是今次商廈市道轉淡的重災區。數據顯示，一向被美
國國內外投資視為商廈市場投資熱點的華盛頓，在經歷去年售出一百七十座總值
101億美元的寫字樓大廈後，今年頭九個月只售出五十一座總值30億美元的商廈。
紐約華盛頓重災區
市場現在最為擔心的是，華盛頓地區會因出租活動減慢，以及商廈空置率上升
至10.9%的關係，而令商廈市道變得日益脆弱。紐約方面，Real Capital
Analytics Inc.的資料顯示，該市寫字樓今年首十個月成交大跌61%，至170億美
元，預計全年成交額將創出四年新低。同期500萬美元或以上的商廈成交則只有二
百三十七宗，也是四年來的最低水平。
分析指出，金融海嘯令85%的美國本土銀行收緊信貸，其中商廈物業貸款在今
年下降了65%，零售業物業貸款下降63%，工業物業下降57%，均對商業房地產市道
構成沉重打擊，並導致市場交投幾乎陷於停頓。業內人士表示，現在要完成交投非
常困難，因為所有人都極其審慎和過於保守，沒有人知道在有需要時可向誰借貸。
一名發展商亦說，以往每年到了這個時候，他通常都已完成至少三十宗房地產交
易，但今年卻只能完成數宗，最近三個月更是一宗成交也沒有。
此外，買賣雙方均等待樓市見底，市場觀望氣氛濃厚，賣家除非迫不得已，否
則不會在此時放售物業，加上商廈租金凍結甚至下滑、寫字樓空置率持續上升等問
題，令商廈市場難望於明年復甦。分析表示，若美國失業率繼續上升，消費者繼續
削減開支，將會令情況變得更壞。雷曼兄弟倒閉、美林被收購、紐約市預期損失約
十六萬五千個職位，均是不利於商廈市道的因素，因此預計明年寫字樓市道將會持
續轉壞。
樓市反彈先決條件
‧私人樓市需要修正，放貸者必須迫使陷困業主積極放售物業。
‧債務資本需要流通，放貸者必須學懂應對更嚴苛的監管，商業抵押擔保證券
（CNBS）必須「再形成」。
‧監管當局需要重建證券市場的信心，政府將會介入監管按揭證券化市場。
‧經濟需獲得改善，直至2009年，對樓面面積的需求下降不會影響房地產市場。
文章編號: 200811063910022
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信報財經新聞
P15 放眼國際 2008-11-06
曼哈頓遭雙重打擊
美國商廈市道惡化，紐約內的曼哈頓區所受打擊尤其沉重，因區內許多公司在
金融海嘯衝擊下被迫裁員及收縮規模，並減少租用辦公室面積，甚至為削減成本而
遷往市內其他租金較便宜的地區，令曼哈頓受到雙重打擊。
據統計，今年從曼哈頓撤走的大型公司共有九間，空出的寫字樓面積從四千方
呎至十二萬方呎不等，總計面積高達三十萬方呎。曼哈頓流失租客，紐約其他地區
獲益，其中最大的得益者是布魯克林區，例如從曼哈頓撤走的公司中，美國國際集
團（AIG）是最大的一間，但該公司隨即在3月到布魯克林中心區簽約，租用一座商
廈的十二萬方呎寫字樓，租用期達十年，頭五年的租金每方呎33.5美元，後五年租
金則是37.5美元。
分析指出，與曼哈頓商廈高昂的租金相比，布魯克林中心區甲級寫字樓的租金
極具競爭力。後者的租金從今年首季每方呎31.4美元，降至第三季的 30.52美元，
而曼哈頓商廈第三季的平均租金則報每方呎92.59美元，比布魯克林區高出兩倍，
而在曼哈頓最貴租值的地段，租金更達每方呎150美元，比布魯克林區高四倍。
除了租金遠較曼哈頓便宜外，布魯克林區還有另一優勢，就是該區會為租戶提
供稅務獎勵及優惠措施。紐約市政府為把商業機構從曼哈頓疏散到市內其他地區，
但又不想這些公司遷移到與紐約市只有一河之隔的新澤西州，於是給予那些從曼哈
頓遷移到布魯克林的公司稅務獎勵，公司每轉移一名僱員，頭十二年每年可獲
3000美元的稅務減免，此外，公司若在曼哈頓營業，須繳付3.9%的商業租務稅，但
在布魯克林區則沒有這個稅項。
基於這個原因，布魯克林中心區的甲級寫字樓空置率持續下降，從今年首季的
9.4%，減至第三季的7.9%。
文章編號: 200811063910023
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信報財經新聞
P15 放眼國際 2008-11-06
失業困擾 另謀出路
金融海嘯衝擊下，美國紐約其實正遭受整體損失，因不少金融從業員面臨失業
困境，這些華爾街專才正紛紛把目光投向美國其他地區的中小企業，甚至海外市
場，許多人已決定離開紐約另謀出路。
當地傳媒報道，在飽受公司發出臨時解僱聲明的困擾後，許多華爾街專才決定
離開紐約，帶着家人、財產和在國際金融中心工作的經驗，紛紛遷往到其他州份，
甚至歐洲或亞洲地區重新生活。紐約審計長迪那波里表示，紐約金融業一年來已有
一萬三千二百多人失業，並預計至今年底，華爾街將有四萬人失業。另一家諮詢公
司的董事表示，許多華爾街銀行從業員願意奔赴亞洲工作，他們看重的是新興市場
的潛力。
一些獵頭公司認為，華爾街的萎靡不振，造成紐約永久性人才流失。但與此同
時，這些「出走」的金融從業員將在其他地區的中小企業謀得更高職位，為那些嘗
試擴張的企業注入活力。
不過，華爾街的高薪是美國優秀金融專才聚集在紐約的重要原因之一。統計數
據顯示，紐約是美國個人理財顧問薪金平均收入最高地區，人均年薪超過13萬美
元。因此分析表示，考慮離開華爾街的專才必須適應這種薪金差異，一些低級員工
也許會在小企業中謀得更高職位，可能收入增加，但大多數專才將面臨薪金縮水的
情況。
文章編號: 200811063910024
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