美商業物業危機再掀金融憂慮
金融海嘯源自美國住宅按揭市場崩潰，有關問題現在更蔓延致商業物業。由於
美國經濟陷入衰退，商場、辦公室空置率急速上升，令業主租金收入大幅下降，繳
付按揭隨之出現困難。另一方面，銀行及金融機構亦把大量的商業物業按揭貸款重
新包裝成證券發售，現在面對斷供潮，勢將令房貸所引起危機在商業物業重現一
次，成為美國金融業新的計時炸彈。
自美國經濟開始出現問題以來，當地銀行及金融機構遇到的問題，主要來自住
宅物業，一方面是業主斷供、樓價下跌，令銀行縱使收回斷供房屋，也無法在拍賣
市場出售，或成功把銀主盟拍賣，亦不能抵消放貸的損失；另方面則是銀行將房屋
按揭貸款，尤其是次按貸款包裝成證券發售，現在樓市崩潰，這些按揭抵押證券的
價值大幅下降，最終拖垮金融業。至於商業物業，則暫時未有發生問題。
空置急增樓價暴跌
不過，隨着美國經濟陷入衰退，住宅物業所引起的種種問題，正向商業物業蔓
延。由於商業萎縮，公司被迫裁員及削減開支，商場及辦公室的空置率亦陸續上
升。其中在奧蘭治縣坦帕市，商業物業空置率從2006年底的7%急升至本月的18%；
在財務公司雲集的紐約，商業物業空置率多年來首次升至超過10%；芝加哥的空置
率一直穩定在10%左右，現在也急速上升，並有可能在今年內升至17%，而達拉斯的
空置率則會從16.3%上升至19%，加上美國目前正在興建或剛建成的八百四十萬方呎
的商場及辦公室面積中，有80%仍未租出，因此令美國整體的商場及辦公室空置率
升至11%。
城市土地學會（Urban Land Institute）預期，今年美國的商業物業市場表
現，將會是自1991至92年經濟蕭條以來最差的一年。而房地產遊說組織Real
Estate Roundtable更指出，美國今年面對商業物業斷供的危機，總值將達4000億
美元之巨。截至目前止，美國全國已有約1070億美元的商業物業陷入不同程度的按
揭供款困難，其中以紐約面對的情況最嚴重，共有二百六十八座總值120億美元的
商業物業接到供款延誤或斷供收樓的通知。另外在阿特蘭大、丹佛、西雅圖等十九
個大城市，亦各有超過10億美元的商業物業陷入相同困境。
經濟衰退資產減值
分析指出，美國商業物業正面對住宅物業相同的困境，租金及市值受到外圍因
素影響而不斷下滑。首先，大多數的商業物業是按其50%至70%市值取得按揭貸款，
但在2006年及2007年樓市興旺期間，部分業主趁容易取得按揭的機會，按商業物業
的90%市值取得按揭。這種冒險的放貸行為，只會在樓市急升之時才會出現。但現
在美國經濟衰退，商業物業的市值亦下跌了20%，並像住宅物業一樣，逐步邁向成
為負資產的局面。
另一方面，商業物業的業主在投資這個市場時，是以租金會持續上升作為計算
基礎，因此就算過去數年樓價偏高，他們亦勇於入市。但現在租金下跌，據房地產
經紀表示，美國商業物業的平均租金，今年內將較樓市高峰期回落30%以上，這將
令業主無法從租金取得足夠回報以繳付按揭，必須與貸款機構重訂還款協議，否則
就要面臨斷供及被收回物業的厄運。
重現樓市崩潰打擊
這是金融機構極欲避免的局面，因為美國的主要銀行，包括美國銀行、摩根大
通、摩根士丹利等，均有直接投資商業物業市場，並且各自持有數以百億美元計的
商業物業按揭抵押證券。此外，地區銀行所面對的問題更嚴重，因為在過去十年，
這些銀行在信用卡業務和住宅按揭貸款業務上敵不過全國性大行的競爭，紛紛轉向
商業物業市場發展，據政府統計資料顯示，地區銀行在最近六年商業物業放貸比率
就上升了一倍。因此商業物業市場一旦發生問題，對它們將會造成沉重打擊。
此外，一如住宅按揭貸款的情況，無論全國性大行或地區銀行，在過去二十年
均把大量的商業物業按揭重新包裝成證券發售，據追蹤按揭抵押證券的研究機構
Trepp統計，在2006年至2007年，被包裝成證券發售的商業物業按揭貸款，佔整體
按揭貸款近60%。現在信貸市場大幅收緊，商業物業租金下挫，樓價回落，極有可
能重現住宅樓市崩潰對金融業造成的打擊。美國金融業已從聯邦政府取得數以千億
美元計的救市資金，仍未完全解決因住宅市場崩潰所觸發的種種問題，若再發生新
一輪商業物業危機，整個金融系統可能無法承受。因此，商業物業市場已成為美國
金融業新的計時炸彈，遊說組織Real Estate Roundtale已向華府求援，要求阻止
危機蔓延。
文章編號: 200901073910016
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信報財經新聞
P13 放眼國際 2009-01-07
另類商廈加入競爭
經濟衰退，辦公室空置率上升，業主已經叫苦連天。一些地產公司趁勢加強推
出「虛擬辦公室」，可能進一步侵蝕辦公室市場，加深對商廈業主的打擊。
雖然通訊科技高速發展，但以家居開設辦公室在美國仍然未能大行其道，因為
住宅始終並非經商的理想地方，不能給商業夥伴安全的感覺，無法建立商業信心。
而由地產商在商廈開設設備整全及有秘書服務，供客戶以月租形式租用的虛擬辦公
室，雖然不是新生事物，但以往只能在較小的市場才會出現，同時亦只適合創業人
士使用。隨着美國經濟急速衰退，營商環境日漸惡化，這類虛擬辦公室由於無須繳
付高昂的經常開支，營運成本較便宜，又可避免自行開設辦公室所冒的投資風險，
因此也變得愈來愈流行。
據業內人士表示，客戶租用虛擬辦公室，通常按使用的設備及服務收費。例如
佛州萊克蘭一個佔地二千五百方呎的虛擬辦公室，月費59美元的租用計劃將包括代
客收發信件，以及可以按小時收費租用會議室。而月費99美元的租用計劃則包括一
個當地電話號碼及接線生服務，並可使用虛擬辦公室高速上網服務，以及使用掃描
機、影印機和每月兩小時的會議室設備。據地產公司表示，他們相信在現在的經濟
環境下，租用這類虛擬辦公室的創業人士會變成長期顧客，令業務能逆市擴展。
文章編號: 200901073910017
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信報財經新聞
P13 放眼國際 2009-01-07
業主斷供租戶受累
美國住宅樓市崩潰，許多業主無力繳交按揭貸款，導致房屋被銀行收回拍賣，
往往令如期交租的租戶成為無辜受害者。為解決這個問題，美國兩大房貸機構房利
美和房貸美將會推出新措施，協助無辜租戶度過困難。
一如全球的房屋租賃市場，美國有許多住宅均是由投資者購入，然後出租給租
戶，一方面可以收租保值，另方面則等待樓價理想時出售賺取差價，成為謀利工
具。不過，近期美國住宅樓市發生崩潰，經濟陷入衰退，大批買樓收租的業主無法
繳交按揭貸款，銀行於是將斷供房屋收回，令數以千計按時交租的租戶被驅逐出戶
外，隨時要面對露宿街頭的厄運。據估計，美國目前有一百五十萬住宅租戶，租住
的房屋由單一家庭的業主擁有，這些業主一旦斷供，房屋被銀行回收的機會非常
高，因此引起有關當局的高度關注。
房利美表示，會在本月推出新的租戶政策，容許租住面臨斷供收樓的租戶與該
房貸機構簽訂租約，在回收物業等待拍賣期間繼續暫住在單位內，或者獲得搬遷賠
償。房利美表示，目前有約四千個租戶，正居住在該機構已回收的房屋內，可以受
惠於新推出的計劃。不過，房利美暫未訂立臨時租約的時限，亦沒說明賠償金額，
因為要按每個州或每個物業的具體情況才能釐定。此外，另一房貸機構房貸美亦表
示，會在未來數周推出相同的計劃。
不過，租戶一旦收到收樓或遷出通知，專家建議切勿逃避或驚惶失措，首先應
聯絡當地警察部門（Sheriff Department），了解收樓程序須時多久，以便做好準
備，然後上網查閱當地租務條例，加州等州份已通過新法例，賦予租客寬限期，即
使物業因收樓賣出，仍能在該物業暫留。
貸款人或其代表律師的名字會見於通知書之上，租客可聯絡他們，不但可讓對
方知道你在物業居住，同時可商討可行選擇，或可爭取與新業主簽訂新租約，以及
可爭取銀行提供搬遷的現金援助。若沒有信心直接聯絡貸款人，可聯絡當地非牟利
房屋顧問。
此外，租客可查閱法庭記錄及相關部門資料，以了解房東財政狀況，有否面臨
收樓行動，以至過往有否遭投訴。
文章編號: 200901073910018
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