P10 放眼國際 2009-02-19
美斷供業主奇招抗收樓
美國經濟陷入衰退，大批業主因收入下降或失業而無法維持按揭供款，面臨收
樓厄運。但這些斷供業主最近發現一個新策略，可以暫保寓所，就是要求提供按揭
的銀行出示原來的貸款文件。在過去十多年樓市興旺期間，許多銀行將大量房屋按
揭重覆打包成債券轉售，過程中導致貸款文件遣失，因而無法證明借貸雙方關係，
收樓程序亦隨即陷入停頓。
美國樓市崩潰，斷供個案不斷上升，上月全國共有二十七萬四千多個住宅收到
至少一個與斷供有關的通知，雖較前一個月低了10%，但卻高於去年同期 18%。此
外，一月分共有接近六萬七千個物業因斷供被銀行收回，遠高於去年一月的四萬五
千個。若不是美國兩大房貸公司房利美和房貸美決定在冬季假期暫停出售因斷供而
收回的住宅物業，加上佛州州長與該州銀行達成協議，暫停發送新的斷供通知四十
五天，斷供和收樓的數字可能更高。
銀行無法出示貸款文件
面對這個嚴峻情況，憂心忡忡的斷供業主最近找到一個非常奇特的方法，可暫
時拖延住屋不被收回，就是要求銀行出示最初申請按揭時所簽署的貸款文件，以證
明他們確實欠債未還，銀行有權收回抵押房屋。這本是很簡單及正常的程序，但許
多銀行卻遇到無法解決的難題。原來在樓市興旺期間，銀行將大量的房屋按揭轉給
另一家公司，將之與其他按揭一起打包成債券，然後拿到金融市場向投資者發售。
這種債券其後會一再被打包成新的債券重新發售，經過幾重的轉售後，原來的按揭
貸款文件也就不知所蹤。
危機核心暴露無遺
艾奧瓦大學去年的一項研究顯示，從事按揭買賣的金融機構在處理有關文件
時，經常表現得極粗心大意。在該大學研究的一千七百宗因斷供而導致破產的個案
中，有超過40%的貸款原來文件被遣失，而其他相關的文件亦經常無法找到。斷供
業主正是看準這個漏洞，藉此拖延收樓，從而獲得寶貴的時間籌措資金，或等待總
統奧巴馬公布資助供樓自住業主的計劃，希望到時能找到解決辦法。亦有人借此向
銀行施壓，要求重訂按揭條款內容。分析指出，這個策略實際上擊中了今次金融危
機的核心問題，也是美國獨有的現象。
美國傳媒道，暫時未知目前有多少斷供業主採用這個策略對抗收樓，只知道第
一宗以「出示文件」策略為斷供業主取得抗爭成功的個案，是十四名斷供業主前年
與Deutsche Bank National Trust Co.的一場收樓訴訟。
首宗成功訴訟個案
克里夫蘭聯邦法院法官當時裁決，由於銀行未能出示原來的貸款文件，於是拒
絕該行提出的收樓要求。代表其中兩名斷供業主的律師斯弗爾表示，最終有至少一
名業主的房屋被收回，但他仍然覺得訴訟成功。他表示，從業主的角度出發，此舉
可以讓他們多居住在物業內十至十二個月，獲得實際的經濟利益，因此可說是個勝利。
此外，支持「出示文件」策略的俄亥俄州民主黨議員卡普圖爾上月在眾議院就
銀行救市方案進行激烈辯論時，亦呼籲斷供業主千萬不要隨便放棄寓所，一定要銀
行出示按揭貸款的原來文件。
拖延收樓策略未必得逞
另有維護斷供業主權益的佛州律師組織表示，由於「出示文件」的策略非常成
功，不少個案甚至可以拖延數年之久，因此該組織的負責人沙爾尼正環遊全國，把
這個策略傳授給各地律師。
不過，代表銀行、律師行和投資者的一個行業組織美國證券化論壇（American
Securitization Forum）卻並不認同這個策略。該組織副總裁多伊奇表示，要求銀
行出示原來的貸款文件，只是一個耽誤技巧，斷供業主仍無法逃避房屋被回收。他
指出，所有的貸款原來文件都會以電子方式記錄下來，最終一定可以找到。而法官
通常都會接納這些電子貸款記錄文件，以至其他證明貸款的文件。
文章編號: 200902193910056
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信報財經新聞
P10 放眼國際 2009-02-19
完成供款亦受拖累
銀行不能出示按揭貸款的原來文件，雖然有助斷供業主拖延房屋回收，暫時度
過難關，但同時亦對已完成供樓的業主造成極大不便，因為缺乏完備的文件，他們
隨時會面對業權或債務的麻煩。
美國傳媒報道，三藩市一名已完成按揭供款的業主，覺得有必要取回當年簽署
的貸款文件，讓自己住得安心踏實，也方便一旦要把寓所出售時，手上持有完備的
契約文件。於是致電銀行，要求交還有關文件，並注明他已完成供款。但其後接獲
通知，所有存放在銀行的文件都已退還給他，銀行再沒有什麼可以提供。
業主覺得不妥，於是請教法律專家，才發現問題叢生。專家表示，當該業主向
銀行申請按揭貸款置業時，共簽署了兩份重要文件，其一是證明他欠銀行錢的「本
票」（promissory note），其次是信託契約（deed of trust）。前者是銀行向業
主收取供款的憑證，而後者則是給銀行的抵押，一旦業主斷供，銀行便可採取法律
行動收樓。現在兩份文件遺失了，業主雖然不會因此失去物業，但他仍被視作未還
清欠款，假如「本票」落入存心不良的人士手上，業主有可能被告上法庭，面對
「追討欠債」的訴訟。
專家指出，由於業主有供款紀錄，在絕大多數情況下可以勝訴，但卻要面對法
律糾纏，同時可能要支付一大筆辯護律師費。為防患於未然，專家建議該名業主及
早向所有曾進行按揭借貸的金融機構去信，要求索回原來文件，同時把副本寄給所
屬的州檢察總局、聯邦貿易委員會、以至在華盛頓的聯邦儲備董事局，迫使銀行正
視問題，並在日後可能出現訴訟時增加勝算。
文章編號: 200902193910057
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信報財經新聞
P10 放眼國際 2009-02-19
銀行面對重大損失
斷供問題不單令業主心憂，亦對提供按揭貸款的銀行帶來極大困擾，因為自美
國樓市崩潰以來，大批房屋變成負資產，銀行縱使能成功收樓，亦要面對重大損失。
按照美國法例，業主一旦斷供，銀行便可入稟法庭申請收樓令，然後把房屋回
收，並投放到拍賣市場出售。這個程序一般需時八至九個月。但隨着樓市崩潰，許
多房屋現時的價值，遠低於買入時的樓價，業主縱使真心置業，亦有可能故意斷
供，讓銀行收樓，以便用較低的價格，購入相若的房屋。對此，銀行唯一的對付手
段，是將斷供業主的名字列入黑名單，令他十年內無法取得貸款，嚴重影響其日後
的置業計劃。
不過，有分析指出，美國按揭市場的其中一些特殊結構，令銀行上述對付斷供
業主的措施失效。在美國一些州分如加州等，自住房屋會被列為不可追溯按揭抵押
類別，意即業主縱使斷供，銀行亦只能將房屋回收拍賣，不能繼續追討業主賠償。
自2004年起，按揭公司為吸引新的置業者，推出一種名為2-28的按揭計劃，置業人
士除繳付極低的首期金額外，首兩年的按揭還款也是極低利率或零利率，之後二十
八年才變成浮息利率。當時許多買家認為，樓價將不斷飆升，最初的房屋供款又極
低，比租屋還便宜，因此蜂擁置業。但現在加州樓價比兩年前下跌三成，業主無論
有否能力繼續供款，都傾向斷供，因為銀行沒有追溯力，不能對他們進行制裁，可
以放心將負資產放棄，由銀行承擔損失。
文章編號: 200902193910058
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