2009年4月21日 星期二

日房屋質量偏低不利經濟復甦

信報財經新聞
P16 放眼國際 2009-04-21


日房屋質量偏低不利經濟復甦


  日本樓市對經濟發展至關重要,直接影響國民消費及投資意欲。但有專家指
出,受日本地價過高影響,用於興建房屋的資金長期偏低,導至樓房質量下降,只
能居住十五年便要拆卸重建,每年造成極大經濟損失,令國民無法累積財富,並嚴
重阻礙日本經濟的復甦。專家因此建議,當局必須採取措施,促使國民興建較堅固
的房屋,減少不必要的重建。

  日本在1980年代後期至1990年代初期泡沫經濟爆破後,由於房地產的帶頭衰
退,導致急劇的物價下跌,從而形成長期的通縮,經濟增長嚴重乏力,令日本陷入
「迷失的十年」。近年日本房地產一度稍微反彈,但在金融海嘯衝擊下又出現供過
於求的嚴峻局面,物價也重新呈現下降趨勢。更為嚴重的是,一旦房地產價格開始
走低,企業和消費者就會產生其擁有的資產開始下跌的憂慮,並本能地產生控制消
費和投資的意識,而缺少這兩大動力,將使日本經濟復甦變得更遙遙無期。因此,
如何扶持房地產,成為日本當前急務。


不能延續逾十五年

  英國《倫敦時報》昨天引述野村研究所席經濟學家辜朝明(Richard Koo)指
出,困擾日本房地產的其中一個嚴重問題,竟然與當地房屋的質量有關。他表示,
日本大多數房屋質量偏低,通常都不能延續超過十五年以上,必須拆卸重建,但全
國業主每年為此要耗費2040億美元。因此,日本若要維持長期經濟活力,必須改變
這個已有六十年歷史之久的習慣,不可頻密進行不必要的重建。


法例嚴限面積樓層

  辜朝明表示,日本房屋每住滿十五年,便失去了所有經濟價值此一「反常」現
象,是因為該國目前古怪的建築法例,嚴格限定了房屋的面積和樓層數量,此舉嚴
重擠壓了房地產的價格,意即買家要支付大部分金錢於土地,令他們沒有足夠資金
興建高質量的房屋。他表示,自1990年以來,日本國民生產總值雖然穩定增長,但
該國的住屋狀況卻令許多人感到變得愈來愈貧窮,其原因也在於此。

  辜朝明續表示,美、英等國的住屋可擔當儲蓄戶口的替代,但日本卻與之恰恰
相反,住屋正積極地破壞國民的財富。

  辜朝明指出,日本逐漸收縮及老化的人口,雖然只及美國人口數量的三分之
一,但每年的建屋量卻與美國幾乎一樣,這種情況肯定不會為日本帶來好處。他表
示,日本人對房屋市場的感知,已形成一種全國心理,迫使他們努力積蓄一分一
毫,以供每十五年左右重新蓋建一次房子。


拆建頻繁破壞消費

  日本人認為,隨着時間的流逝,建築物會自然地價值下降,辜朝明表示,這其
實是一種導致龐大資源流失的哲學。而自二次大戰以來,日本每年都在重複此行
為,日本家庭住屋,每年亦因此損失了十五分之一的價值,那實際上是令日本每年
為房屋花掉4%的國民生產淨值(GDP),這是大多數國家都無法承受的。

  為此,辜朝明已把他的評估向日本首相麻生太郎反映,表示必須採取更好的監
管及獎勵措施,以阻止人們過於頻密地拆卸住屋重建。否則,政府長期企盼的消費
開支增長將永不出現,而政府5600億美元經濟刺激方案的作用亦將會受到損害。他
表示,必須對日本的房屋市場採取行動,阻止日本房地產成為消費者耐用品
(consumer durables),並使之像世界各地一樣變成資本財貨(capital
goods)。通過更好的規管,土地的使用必須變得更有效率,令人們花更多的錢在
房屋結構,更少的錢在土地之上。


制訂刺激草案要角

  由於日本政府制訂經濟刺激的草案時,辜朝明曾扮演一個重要角色。而他的想
法在日本新一屆國會中亦開始得到鞏固,因此他的建議有望獲得採納,日本的房地
產價格及耐用程度亦因此有可能出現轉變。

文章編號: 200904213910011


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信報財經新聞
P16 放眼國際 2009-04-21


地價升幅無法持續


  日本經濟前數年由於出現回穩趨勢,地價亦一度上升,最強勁的地段升幅更達
30%至40%,令房地產商深受鼓舞,一度以為終於擺脫困境。不料今次回升勢頭非常
疲軟,轉眼間又再掉頭下跌。

  日本國土交通省上月底公布了今年1月1日的全國地價,無論是住宅地段過是商
業地段,地價在止跌回升兩年後再次急轉直下。在全國被調查的二萬八千幅土地
中,較去年呈上升走勢的僅有二十三幅,不及總數的1%。這是日本於1970年開始進
行有關調查以來,跌勢最嚴重的一次。

  分析指出,由於受到金融海嘯的衝擊,外資相繼從日本撤離以策安全,導致日
本房地產市場的資金流失嚴重。三、四年前,日本的房地產市場因價位相對較低,
令歐美資金曾蜂擁入市,大量購買房地產,從而推動市場向上。但當危機一旦出
現,外國投資者就像變成一群驚弓之鳥,瞬間就出現了拋售大潮。與此同時,由於
消費者對未來無法看好,盡可能押後置業計劃,令房屋空置率急劇上升,由此也對
地價構成沉重打擊。

  此外,企業基於降低成本的考慮,紛紛撤離繁榮地段而另覓租金較低的辦公
室,也對房地產構成嚴重打擊。而在關鍵時刻,銀行又大幅減少了對房地產企業的
信貸及融資,從而使房地產企業雪上加霜,加快了地價的下跌。

  在此情況下,在2007年曾大幅飆升的東京、大阪和名古屋的地價,今年均全部
回落,其中東京市中心一幅住屋用地,去年地價升幅達30.6%,今年卻錄得下跌
16.3%的結果。該市去年另一幅地價飆升了33.3%的商業地段,今年也下滑了16%。

文章編號: 200904213910012


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P16 放眼國際 2009-04-21


衣櫥旅館悄悄興起


  隨着經濟危機的不斷擴散,日本一方面有愈來愈多房地產陷入財務困境,另方
面則有一種被稱為「衣櫥旅館」的出租公寓悄悄興起。

  據統計,全球目前有820億美元的房地產陷入財困,其中日本佔23%,總值達
190億美元,數量僅次於美國的460億美元而在全球排行第二。數據又顯示,日本今
年估計有127億美元的房產需要再融資,但由於地價急跌、信貸收縮,令買賣數量
急速下降,市場變得一片沉寂,投資者因此無法對物業價值進行評估,導致交易進
一步受到打擊。

  另一方面,經濟衰退令愈來愈多日本貧民失去居所,入住「衣櫥旅館」成為他
們解決居住問題的其中一途。《朝日新聞》較早前報道,東京有許多這類「衣櫥旅
館」,實際上是一些月租約274美元的寄宿處,空間只有八十厘米寬、一點八米
長、九十厘米高,僅夠一個普通成人睡覺。

  這些寄宿處沒有窗戶,唯一用來照明的熒光燈被熄後,整個空間便完全陷入黑
暗。它並不隔音,薄薄的隔板連鄰人打噴嚏、打呼嚕的聲音都無法遮罩。租客雖不
需支付水電費用,但要共用淋浴、廁所廚房等設施,缺乏私人空間。

  報道表示,「衣櫥旅館」在日本並非首次出現,但以往租客多是來自亞洲國家
的留學生。現在隨着經濟危機的爆發,大量日本人也開始租用這類寄宿處生活,令
這個行業悄悄興起。「衣櫥旅館」的居住條件目前正慢慢改善,很多房東為其配上
空調及電視,但價格亦會相應提升。

文章編號: 200904213910013


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