美次按危機蔓延高質房貸

信報財經新聞
P16 放眼國際 2008-08-20

美次按危機蔓延高質房貸

　　美國樓市一直未見好轉，加上經濟急速放緩及信貸收緊，令按揭斷供數目不斷
增加，而拖欠情況除了出現在次按貸款外，就連較優質的房屋貸款斷供率亦呈現快
速上升，而且情況比次按更為嚴重。由於此類優質貸款的規模是次按貸款規模的九
倍以上，若這部分貸款斷供率上升，將對信貸和金融市場帶來前所未有的衝擊，美
國樓市見底將更遙遙無期。

　　美國的按揭貸款大致可分為三類。首先，信用等級最高、收入穩定可靠、債務
負擔合理的客戶，可獲銀行批核「優質貸款」（prime loans）。其次，信用紀錄
不錯或良好，但卻沒有提供固定收入、存款或資產等合法證明文件的客戶，會獲銀
行審批「Alt-A」貸款。最後，信用等級最低、欠缺收入證明、負債較重的客戶只
可取得「次級按揭」（subprime mortgages） 貸款。

二波衝擊快速形成

　　美國人拖欠房貸的第一波衝擊來自次按貸款，這波衝擊還未達頂點，第二波衝
擊又在快速形成，因為信譽較好的房貸、其中尤以「Alt-A」的斷供情況正急劇增
加，且比次按拖欠貸款升幅更快。據統計，「Alt-A」房貸拖欠比例在4月份達
12%，在5月份再進一步上升至13%，是去年同期的四倍；而信譽最良好的優質貸款
拖欠比例，亦較一年前增加了一倍，達2.7%。「Alt-A」雖被銀行業界普遍視為較
安全，但銀行未向貸款申請者要求收入或資產證明，便輕易信任他們報上的資料並
批出房貸，因此這類貸款被業內人士稱為「騙子貸款」（liar loans）。

騙子貸款斷供潮現

　　隨着樓價急速下滑，許多貸款者開始無力償還貸款，問題亦隨即湧現。美國最
大的兩家房貸公司房利美和房貸美，在4月至6月間合共損失31億美元，其中一半的
信貸虧損正是來自騙子貸款斷供。許多專門提供這類房貸的銀行，例如American
Home Mortgage、貝爾斯登和IndyMac Bank等，也相繼宣告倒閉。

大量批出利潤可觀

　　美國銀行業敢於大量批出騙子貸款，是因為這類貸款可為他們帶來可觀利潤。
例如一筆30萬美元的騙子貸款，經紀人可從中收取1.5萬美元的費用，但傳統的定
息貸款則只可收到2000至4000美元。在樓市興旺時，騙子貸款尤其受到投資者的歡
迎，他們經常採用銀行提供的各類貸款產品，例如淨息還款按揭（Interest Only
Mortgages）或可調整利率按揭（ARM）等，藉以進行房地產投機炒賣。

初期還款數額固定

　　這些貸款產品的主要特點，是在還款的頭數年，每月按揭供款只償還利息或其
中的一部分，借貸本金不單沒有減少，反而有可能增加，因此開始時供款額很低且
固定，但到了一段時間之後，還款壓力就會大增。部分貸款者完全明白其中的風
險，但他們認為樓價會一直上漲，而且漲幅永達超過利率的上升，必要時把樓房出
售，能歸還貸款之餘還有多出的盈利。有人更是以此進行投機賺錢。

　　分析指出，騙子貸款開始時每月的低還款額，協助許多貸款者有能力到樓價大
幅飆升的地點置業，但亦同時推高了樓價，以至令其超出他們的供款能力。據統
計，在2005年至2006年間，加州和內華達州約40%的房貸，就是屬於淨息還款或可
調整利率按揭，但一旦爆發斷供潮，其影響將比次按危機更嚴重。騙子貸款的主要
提供機構之一Countrywide Financial Corp.目前正嘗到苦果。該公司貸出的254億
美元可調整利率按揭貸款中，有超過12%斷供，而當中有83%正是沒有或缺少收入或
資產證明。據穆廸經濟網站表示，在次按預期引致4000億美元的損失之外，騙子貸
款將再造成1000億美元的額外損失。但亦有經濟分析表示，次按貸款只是冰山一
角，信譽較佳房貸所造成的影響，將大大超越次按貸款。

文章編號: 200808203910001

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P16 放眼國際 2008-08-20

金融體系急待改革

　　美國樓市崩潰觸發金融市場危機，而導致金融市場陷入困境的表面原因是目前
經濟不景，貸款人的收入水平無法抵銷償還金融機構的貸款，但深層次的原因在於
美國整個金融市場出現結構性的問題。美國金融監管組織、金融經營機構、投資者
和普通美公民都在推波助瀾，濫用並大肆透支美國金融市場的信用體系，以致最終
美國的信用體系處於崩潰邊緣。

　　在美國金融市場內，銀行和按揭公司為賺取按揭證券化中的息差，令審慎貸款
的原則變得鬆懈，使大量不良按揭資產流入信貸市場，從而製造大量金融風險。

　　另一方面，評級機構為爭取自身的最大利益，對各種新型金融衍生產品，不但
未能作出有效的風險評估，甚至對投資者進行誤導。此外，投資者疏於風險管理，
盲目跟風，輕信各種宣傳和推銷，最終導致債台高築。最後，美國的金融監管機構
未能作出有效監管，被指責恍如形同虛設，沒有發揮防火牆的功能。

　　目前美國雖已開始對金融監管、信用制度、金融營運機構、投資規範等多方面
進行綜合改革和完善，但這是一個龐大的系統工程，短期內難見成效。分析指出，
美國的金融監管體制在次按危機爆發之前，一直沿用百年，少有變革，要想將這套
老舊失效的金融監管制度進行徹底翻新，美國金融管理當局必須作出巨大努力，而
且也較長時間準備和進行。

文章編號: 200808203910002

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P16 放眼國際 2008-08-20

趁低吸納入市時機

　　美國樓市危機見底遙遙無期，但亦有投資者認為這是趁低吸納的時機，開始入
市投資。《倫敦時報》日前有報道指出，目前有愈來愈多的英國買家趁美國樓價下跌
之際，尋求購買廉價物業的機會。該報表示，外滙機構World First在截至7月底的
四個月內，接到英國人到美國購買物業的查詢，較去年增加38%。另一間總部設在
佛州的物業公司Top Producers Realty亦表示，該公司本年迄今的交易，約45%來
自英國客戶，高於去年同期的28%。

　　報道又表示，一名英國客戶最近在紐約州水牛城以1.4萬鎊購買了兩間平房，
然後將其出租給美國家庭。該英國客戶表示，以目前美國樓市狀態，讓他能以半價
購買了該兩間平房，因此頗為划算。他並計劃在今年內再購買一或兩間平房，以爭
取更多額外收入。

　　另一方面，投資者亦開始留意美國股市的投資機會。自次按危機發生以來，美
國股市一直下滑，其中標準普爾五百指數今年共下跌了9.3%。許多投資者由於擔心
美國經濟仍然面對一段時間的滯漲，因此未敢入市。而上周公布的按揭斷供數字，
顯示按年上升了55%，消費物價升幅則創下5.6%的十七年新高，進一步增加投資者
的憂慮。但分析表示，商品價格，尤其是油價下跌，意味通脹可能已見頂，而美國
金融業界雖然要面對龐大撥備，但許多公司仍擁有強勁的財政狀況，因此美國經濟
實際上受到低估。在此情況下，誰人能率先入市，可望能從中獲利。

文章編號: 200808203910003

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