澳洲樓市面臨世紀衰退

信報財經新聞
P14 放眼國際 2008-08-01

澳洲樓市面臨世紀衰退

　　美國樓價在2006年開始下跌，至今仍未有復甦迹象；英國樓市又沒有起色，預
計斷供及收樓個案還會逐步上升。樓市問題似乎有蔓延趨勢，最新報告顯示，澳洲
主要城市都樓價報跌，顯示澳洲樓市響起警號。有專家更表示，澳洲可能面對「百
年一遇」的樓市大衰退。

　　澳洲地產資訊組織Australian Property Monitors（APM）本周三公布，在首
都坎培拉和七大州首府，其中五個城市的平均樓價在6月30日均較三個月前下跌。
組織總經理麥克納馬拉表示，這一季是他們2004年以來最疲弱的樓市數據，數字有
如「煤礦裏的金絲雀」，是一個危險的警告訊號。

多個城市樓價下跌

　　另一間追蹤樓價走勢的公司Residex同日發布的數據更嚇人，該公司指澳洲八
大城市的樓價在6月都報跌，跌幅介乎0.6%至2.2%，是三十年代大蕭條以來，首次
出現澳洲八大都會樓價均下跌的情況，而全國樓價中位數更跌近3%，至45.8萬澳元
（337萬港元）。

　　Residex行政總裁愛德華茲說，當他看到這數據時，也感到恐慌，指出公司有
上溯至1865年的數據，但他也感到目前的樓市情況十分不尋常。他認為，澳洲正面
臨百年一遇的樓市大崩潰，他從未看過如此多負面消息一起出現。

　　澳洲樓價年比仍然錄得升幅，部分城市更有雙位數字升幅，但前景絕不樂觀。
APM預測，澳洲樓價未來一年會下跌一成。待售房屋也增加，坎培拉待售房屋便較
去年多了33%，全國平均放盤時間也較一年前增加50%，需要四十五天才能售出樓
宇，令樓價有下調壓力。

　　另外，樓宇信貸在6月份的按年增長率放緩至9.9%，是二十一年新低；政府周
三公布，6月樓宇建築批准宗數按月下跌0.7%，按年下跌7.8%。這些數據都反映出
澳洲樓市冷卻。

息口高供樓成本重

　　澳洲央行為遏止通脹，不斷加息，利率目前達7.25厘的十二年新高，加上環球
信貸緊絀，迫使澳洲銀行抽高息口，過去一年已把按揭利率上調了1.4厘，達9.5厘
水平左右。借貸商亦收緊借貸標準，或大幅削減貸款額。

　　麥克納馬拉預計，由於按揭利率急升，加上國內經濟將放緩，澳洲地產市道將
長時間地疲弱。另外，澳洲住戶債務自1999年以來增加了一倍，目前相等於收入的
160%，較英國和美國還要高，令澳洲人按揭拖債比率增加，入市意欲下降。

　　澳洲樓市泡沫十分嚴重，全國樓價中位數自1999年至今升了140%。不少報告早
已警告，澳洲樓價過高。國際貨幣基金組織（IMF）今年4月形容，若以住戶收入及
還債能力作標準，澳洲截至2007年的十年樓價被高估了25%，樓價過高比率超越澳
洲的，全球只有愛爾蘭、荷蘭和英國。

　　摩根士丹利高級經濟師米納克指出，無論以什麼標準量度，澳洲住宅都是太
貴，例如澳洲住宅房屋價格平均等於當地人的六年年薪，這數字較美國樓價2006
年開始回落前還高一倍。他認為，澳洲樓價在2010年前，將會下跌30%。

銀行政府製造泡沫

　　西悉尼大學經濟學教授基恩批評，澳洲出現樓市泡沫，是因為政府和銀行聯手
製造「龐茲騙局」（Ponzi scheme）：由於澳洲銀行可以在亞洲和美國以低息借
款，因此資金十分充裕，為鼓勵按揭借款，不惜降低貸款標準；政府就容許國民將
供樓利息支出扣稅，房屋出售後的利潤又只須繳交一半的資本增值稅。

　　基恩說，這兩者的後果是樓價升至中產負擔不到的水平，而為了逃避負債，人
們可把手上的物業轉售脫手，直至再沒有人去承接物業時，樓市泡沫便爆破。

　　樓市出問題，對澳洲將有很大影響，過去約十年一直靠樓市支撑的消費便可能
會受到打擊。Real Estate Institute指出，澳洲人今年首季已平均為供樓而支付
38%的收入，比率是同類調查進行二十二年來最高的。研究公司Fujitsu
Consulting估計，全澳洲六百九十萬有按揭供款的住戶中，供樓困難的住戶數目將
由一年前的十七萬一千戶，增至9月前的九十二萬三千戶。

　　另外，樓市衰退亦可能導致澳洲聯邦銀行、西太平洋銀行等出現虧損，這些銀
行股價今年已跌了逾兩成。

文章編號: 200808013910006

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P14 放眼國際 2008-08-01

零售大跌拖累經濟

　　除了樓市，澳洲經濟其他環節也轉弱，6月份零售銷售便出現六年來最大跌幅。

　　澳洲政府昨天公布，6月份零售銷售下跌1%，是2002年6月以來最大跌幅，令原
本預計會上升0.2%的分析員十分震驚；6月數字亦令整個第二季零售出現0.6%跌
幅，是近八年來最大季度跌幅。

　　數據細項顯示，衣服、娛樂休閒用品、百貨公司購物等非必要消費在6月均急
劇下跌。

　　零售業佔澳洲國內生產總值（GDP）23%，亦是澳洲最大僱主，僱用了15%勞動
人口，因此零售數字將大大拖累澳洲整體經濟，澳洲經濟放緩速度可能遠較央行預
測的快，市場亦因此由之前預料央行繼續加息，改為估計下一次利率調整是減息，
而且可能今年便減息。

　　花旗市場經濟部主管哈爾馬里克說，高息口、市場疲弱和汽油價格高企，明顯
已令澳洲經濟需求層面大幅放緩。

文章編號: 200808013910007

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P14 放眼國際 2008-08-01

央行或減息 澳元失寵

　　過去幾年一談起信貸危機稍為紓緩、投資者重投利率差價交易（carry
trade），新聞報道便很自然地說到日圓下跌、澳洲和紐西蘭元上升。然而，澳洲
和紐西蘭很可能進行連串減息行動，令這兩種貨幣失去「高息貨幣身份」，利差交
易預料會出現新的資金流向。

　　澳洲利率目前達7.25厘的十二年新高，投資者一個月前還預計央行須要繼續加
息。不過，澳洲過去一個月的連串經濟數據十分疲弱，高度警惕通脹的澳洲央行也
一改口風，表示國內需求一如希望般地冷卻，可望令通脹消退。

　　市場預計，澳洲未來十二個月會減息半厘，部分經濟師更估計在明年上半年前
減息0.75厘。澳元上月初還升至98.51美仙的二十五年新高，一算在望，但昨天跌
至94.4美仙六周新低，澳洲分析員已預測，澳元年底前會跌大約一成，至85美仙水平。

　　經濟尚有商品牛市支持的澳元尚且下跌，鄰國紐西蘭的貨幣前景亦不佳。紐西
蘭央行上周已減息至8厘，央行總裁周三暗示將進一步減息，市場則估計息口在明
年中前下調至6.5厘。紐元在3月曾升至82.15美仙的二十三年新高，昨天跌到十個
月新低73.4美仙，市場預料紐元在年底前和明年9月前，將再分別跌至70美仙和66
美仙。

　　投資者已尋找其他高息貨幣，南非蘭特和巴西雷阿爾便成為利差交易新寵兒，
因為南非和巴西的利率目前分別達12厘和12.75厘。

文章編號: 200808013910008

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