美房屋供過於求 樓價短期反彈乏力

信報財經新聞
P11 放眼國際 2008-07-28

美房屋供過於求 樓價短期反彈乏力

　　美國樓價何時停止下跌，是美國人目前最關心的話題。有分析指國會通過挽救
兩家房屋貸款公司方案，對樓市雖能起到一定推動作用，但樓價跌勢未必就能受到
遏止，而影響樓價升跌的原因其實有很多，例如目前的斷供潮和房屋供應量等。分
析表示，以往有多項歷史基準，可以有效預測還需向下調整多少，樓價才會見底，
甚至反彈至「正常」水平。

　　美國財長保爾森上周二出席電視節目時表示，美國樓市很快會進入轉角市，並
開始復甦。他所說的轉角市，是指樓市開始在低位保持穩定，而買家則願意入市。
但其後公布的兩項統計數據顯示，美國樓價跌勢並未停止。美國政府屬下的房屋企
業評估報告指出，5月份的全國平均房屋價格按年下跌了4.8%，若與4月比較，經調
整後的跌幅為0.3%。而美國房屋經紀協會亦在上周四公布，上月的二手樓銷售中位
價較去年同期下降6.1%，至21.5萬美元，降幅是有紀錄以來的第五大。

復甦取決多項因素

　　針對美國目前的樓市危機，眾議院和參議院在上周先後通過了挽救樓市方案，
以鞏固兩房財政狀況，並協助數十萬供樓人士免遭收樓厄運。房屋經紀協會表示，
由於方案將向首次置業人士提供信貸，因此有助推動樓市。不過，有分析師認為，
樓市能否復甦取決於多項因素，而短期內這些因素仍處於極脆弱狀態，令樓價反彈
倍覺困難。

　　分析指出，要遏止樓價繼續下挫，必須首先阻止目前的斷供浪潮。但隨着經濟
衰退及信貸危機加深，有愈來愈多人因失業、汽油及食物價格急升而陷入財困，結
果無法繳付按揭供款而被銀行收回房屋。銀行大量收回斷供房屋後，變成心急的賣
家，希望在樓價進一步下跌前將物業出售套現。但另一方面，潛在的買家卻不急於
入市，而是等待樓價繼續下滑，之後才以低價買入。美國房屋經紀協會最近一項調
查顯示，接近四分之一潛在買家採取觀望立場，等候房屋跌價。在這個市場信心不
足及供過於求的情況下，美國樓價相信會持續下降。

　　第二個問題是美國新屋供應量過大。當樓市在去年陷入停頓時，建築商預期只
是短暫的情況，並沒有停止建造新房屋，結果令未售的新屋數量愈積愈多，遠遠超
過市場需求。

未停建造新屋過剩

　　分析指出，由於子女長大後會離開父母獨居、或新婚夫婦要組織家庭、又或夫
婦離異要另覓新居，美國人一直對新屋有需求，以美國目前擁有一億一千一百萬個
家庭計算，每年對新屋的需求增長約達1%，意味新家庭將吸納約一百一十萬間房
屋，正好是目前市場出現過剩的數量。換句話說，縱使建築商即時完全停止建造新
屋，也要等待一年才能解決房屋過剩問題，對樓價反彈構成巨大的阻力。

　　美國樓價反彈前景雖然並不樂觀，但有分析師根據兩項歷史基準，推算樓價何
時才能見底。

價格恐再跌近三成

　　其一是房屋價格與個人收入的比率。分析指出，樓價之所以飆升，在很大程度
上是因為過往寬鬆的貸款規則，令買家獲得超過他們供款能力的房屋按揭。現在樓
價下跌，其實是要供款逐漸回復至置業人士能負擔的水平。其次，樓價與屋租水平
亦有一定的關係。分析指出，從1983年至1998年，美國供樓的成本與租屋的開支大
致相若，在此情況下，樓價不會下跌。但自2006年起，美國樓價不斷飆升，至今供
樓的成本比租屋高出40%，這樣的樓價無法維持。根據上述兩項歷史基準，分析估
計美國樓價會在2009年至2010年中見底，到時全國平均樓價將較目前低22%至29%，
之後才有望反彈。

文章編號: 200807283910079

--------------------------------------------------------------------------------

本內容之版權由相關傳媒機構 / 版權持有人擁有。除非獲得明確授權，否則嚴禁
複製、改編、分發或發布本內容。版權持有人保留一切權利。本內容經慧科的電子
服務提供。

圖片 1

< 1/1 >
請點擊圖片放大或
下載

信報財經新聞
P11 放眼國際 2008-07-28

建築商陷營運困境

　　美國樓價持續下跌，新屋無法出售，令建築商陷入困境。商務部本月中表示，
上月美國獨立新屋動工量較去年同期下跌5.3%，創下十七年來新低。全國住屋建築
協會亦表示，衡量建築商信心的指數從6月份的18點跌至7月份的16點。指數低於50
點，就表示持悲觀態度的建築商多於樂觀的建築商。

　　由於市道欠佳，美國許多小型房屋建築商被迫倒閉，大型建築商則面對巨額虧
損。以加州為例，6月份的新屋動工量較去年同期下跌了44%，5月份的新屋銷售急
跌了51%，房屋銷售中位價亦下滑了14%，至37.9萬美元。其中洛杉磯的情況更嚴
重，5月新屋動工量急跌79%，房屋銷售中位價下降23%，至 40.9萬美元。

　　在此情況下，洛杉磯一家建築商Ryland Group Inc.在第二季就錄得2.42億美
元的虧損，比市場預期高七倍。另一家建築公司Barratt American亦要裁員，從原
來的一百四十人減至四十人。其他建築商則被迫削價出售已建成新屋，並大幅減少
新屋建築量。

　　當地業界表示，融資是他們所面對的最大問題，銀行刻意收緊貸款規則，令他
們難以取得開發資金。目前約有三十家建築商每兩星期在聖迭戈開會一次，商討諸
如銀行削減已動工項目的融資問題，並嘗試找出解決辦法。

文章編號: 200807283910080

--------------------------------------------------------------------------------

本內容之版權由相關傳媒機構 / 版權持有人擁有。除非獲得明確授權，否則嚴禁
複製、改編、分發或發布本內容。版權持有人保留一切權利。本內容經慧科的電子
服務提供。

圖片 1

< 1/1 >
請點擊圖片放大或
下載

信報財經新聞
P11 放眼國際 2008-07-28

割價拍賣 加速交易

　　雖然美國樓市極其疲弱，但亦有公司能逆境創造佳績。一家名為Beazer Homes
USA Inc的房地產公司，本月中就在七十五分鐘內將新澤西州大西洋海岸的二十六
座海濱高級住宅賣出，靠的是建築商及私人業主割價求售物業。

　　評論指出，美國拍賣房屋目前已不是銀行的專利，許多交易是因房屋建築商為
了減少存貨，或是部分業主再無法負擔供樓的開支，於是委託房地產公司代為將房
屋拍賣，此舉亦反映了美國樓市低迷的嚴重情況。而Beazer出售的上述房屋，在拍
賣前每間叫價40萬到85萬美元之間，但最後的成交價則降至30萬至 70萬美元，比
原價減少了10萬美元以上。房地產公司表示，若按傳統的方式出售該批房屋，可能
要花上一年多的時間。

　　雖業出售房屋的業主，並不一定能在拍賣中獲利，甚至有時拍賣所得款項，比
他們在樓市高峰期買屋所付資金更少，但房屋的拍賣方式，已被證明是一種建築商
和焦慮的業主都願意接受的出售房屋解決辦法。據全國拍賣商協會表示，去年通過
拍賣而獲得的房屋銷售額接近169億美元，同比增加了約5%，較2003年的 115億美
元更是激增了47%，而私人住宅房屋的拍賣，亦已成為拍賣業中增長最快的部分。

文章編號: 200807283910081

--------------------------------------------------------------------------------

本內容之版權由相關傳媒機構 / 版權持有人擁有。除非獲得明確授權，否則嚴禁
複製、改編、分發或發布本內容。版權持有人保留一切權利。本內容經慧科的電子
服務提供。

圖片 1

< 1/1 >
請點擊圖片放大或
下載